Bien immobilier en garantie d’un prêt

On appelle le prêt garanti par un immeuble un « prêt hypothécaire » du nom de la sûreté qui affecte alors le bien.

Cette sûreté publiée à l’ancien Service des hypothèques appelé à présent Service de la publicité foncière, empêche au propriétaire débiteur de vendre le bien sans avoir désintéressé son créancier soit à l’avance, soit par prélèvement sur le prix de vente effectué par le notaire chargé de la vente, au profit du créancier.

Cette garantie n’est pas une solution miracle pour obtenir un prêt.

En effet, l’hypothèque n’est pas un prêt sur gage dans lequel la chose en garantie est remise au créancier qui peut la vendre faute de remboursement dans les conditions prévues, la seule obligation du créancier étant le cas échéant de reverser au débiteur le surplus du produit de la vente une fois déduits le principal de la dette, les frais et intérêts. Le prêt sur gage concerne les biens meubles et est institutionnalisé par les établissements de Crédit municipal, appelés familièrement « le clou » ou « chez ma tante ».

La banque considère en effet que la vente du bien en garantie est une mesure extrême et ne consent un prêt, même garanti d’une hypothèque, généralement dont le montant est de 30% de la valeur du bien, que si le débiteur justifie d’une capacité de remboursement indépendante du bien hypothéqué.

Pour pallier cette difficulté, il existe le « prêt in fine ».

Le prêt in fine est un prêt que l’on rembourse à l’échéance convenue avec le prêteur.

L’emprunteur ne paie mensuellement que les intérêts et l’assurance du prêt et rembourse tout d’un coup à l’échéance (sauf accord des parties pour un remboursement échelonné).

En garantie, l’emprunteur consent une hypothèque sur un bien immobilier.

Avantages

• paiement uniquement des intérêts et de l’assurance jusqu’au remboursement final, 

• déduction possible des intérêts et de l’assurance des revenus fonciers dans certaines conditions,

• immeuble en garantie peut ne pas rentrer dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière également dans certaines conditions,

Inconvénients

• les intérêts sont plus élevés que dans un prêt normal puisqu’ils ne diminuent pas au fil des remboursement du capital, car celui-ci reste fixe jusqu’au remboursement final,

• le prêt ne sera en général que de 30% de la valeur du bien hypothéqué,

• la banque peut demander des garanties de capacité du remboursement futur et ce type de prêt ne se consent en général qu’à une certaine catégorie de clientèle pouvant offrir ces garanties,

• obligation de vendre le bien, parfois à perte, si l’on n’a pas les moyens de rembourser le crédit à l’échéance.

Dans certaines circonstances, cette institution permet de trouver une solution à un problème de financement, mais l’opération doit être soigneusement analysée avec un professionnel du patrimoine compétent (notaire ou avocat) car une mauvaise appréciation de votre situation patrimoniale peut faire prendre un tour catastrophique à l’opération.