Nu-propriétaire : quels sont ses droits et ses responsabilités ?

Quand on parle de nu-propriétaire en démembrement de propriété, beaucoup pensent qu’il n’a quasiment aucun pouvoir sur le bien, ce qui est faux. Dans le cadre du droit des successions et du patrimoine, le nu-propriétaire joue un rôle central pour organiser la transmission, protéger la valeur du bien et limiter la fiscalité future. 

En pratique, le nu-propriétaire détient la propriété juridique du bien tandis que l’usufruitier en a la jouissance (y habiter ou le louer), ce qui impose des droits précis mais aussi des responsabilités importantes. Comprendre ces règles vous évite des conflits familiaux et des mauvaises surprises fiscales. 

En démembrement de propriété, la pleine propriété se divise en deux droits : la nue-propriété et l’usufruit. 

• Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le transmettre), mais sans pouvoir l’utiliser ni percevoir les loyers tant que l’usufruit existe. 
• L’usufruitier détient le droit d’usage et de jouissance du bien (y habiter ou le louer et percevoir les revenus), mais ne peut pas en modifier la substance. 

On rencontre souvent ce montage lors d’une succession, par exemple lorsque le conjoint survivant reçoit l’usufruit du logement familial et que les enfants deviennent nus-propriétaires. C’est un outil très utilisé en planification de patrimoine, car il protège le conjoint tout en préparant la transmission aux enfants. 

Même s’il ne profite pas du bien au quotidien, le nu-propriétaire dispose de droits juridiques forts. 

Droit de devenir plein propriétaire à la fin de l’usufruit

Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou fin de la durée prévue), sans droits supplémentaires à payer. 

• Cette réunion de la nue-propriété et de l’usufruit se fait de plein droit, sans acte notarié obligatoire pour constater l’extinction, même si un acte peut être utile pour la publicité foncière.
• C’est l’un des grands avantages du démembrement en droit des successions et du patrimoine, car la fiscalité a déjà été payée au moment de la donation ou de la succession. 

Droit de vendre le bien (avec accord de l’usufruitier)

Le nu-propriétaire peut proposer la vente du bien démembré, mais la vente de la pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier, puisque ses droits sont également en jeu. 

• En pratique, on vend souvent ensemble usufruit et nue-propriété, le prix étant réparti entre nu-propriétaire et usufruitier selon la valeur de chacun de leurs droits (barème fiscal ou accord spécifique). 
• Si seul l’un des droits est vendu (par exemple la nue-propriété), le démembrement se poursuit au profit de l’acquéreur.

Droit d’exercer des actions en justice pour protéger le bien

Le nu-propriétaire peut agir en justice pour défendre la propriété du bien, notamment en cas d’atteinte par un tiers (troubles, empiétement, contestation de propriété). 

• • Il peut aussi intervenir si l’usufruitier détériore gravement le bien ou ne respecte pas ses obligations, pour demander réparation, voire la déchéance de l’usufruit dans les cas les plus graves. 

• Ce pouvoir de contrôle est souvent méconnu, alors qu’il est central pour préserver le patrimoine familial.

Droit à l’information et de contrôle sur certains actes

Le nu-propriétaire a le droit d’être informé des grandes décisions affectant le bien (travaux importants, projet de vente, modifications majeures). 

• • Il peut refuser certains actes qui porteraient atteinte à la substance du bien ou réduiraient de manière excessive sa valeur.

• Il peut demander des comptes si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations d’entretien courant.

Être nu-propriétaire ne se limite pas à attendre la fin de l’usufruit. La loi et la pratique vous imposent des charges précises, notamment en matière de gros travaux et de préservation du bien. 

Les grosses réparations (articles 605 et 606 du Code civil)

Les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire.

Elles concernent typiquement :

• La structure du bâtiment (murs porteurs, fondations)

• La toiture et la charpente

• Les ravalements importants de façade

• Les gros travaux de solidité générale du bâtiment

L’usufruitier, lui, supporte les réparations d’entretien et les dépenses courantes. Il peut toutefois être prévu par convention une autre répartition, mais à défaut, ce sont les règles du Code civil qui s’appliquent. 

La taxe foncière et autres charges

En principe, la taxe foncière peut être mise à la charge du nu-propriétaire, même s’il est fréquent que les parties conviennent d’une répartition différente dans l’acte de démembrement. 

• Les charges d’occupation (eau, électricité, chauffage, charges de copropriété courantes) reviennent en général à l’usufruitier, puisqu’il profite du bien. 
• En cas d’accord, certaines charges peuvent être réparties autrement, mais il est préférable de tout formaliser par écrit pour limiter les litiges.

Obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier

Le nu-propriétaire doit respecter les droits de jouissance de l’usufruitier. 

• Il ne peut pas entrer dans le bien ou y intervenir sans autorisation, sauf urgence ou situation contractuellement prévue.
• Il ne peut pas modifier la destination du bien ni faire des travaux qui empêcheraient l’usufruitier de jouir du bien normalement.

Dans certains cas, le nu-propriétaire peut habiter le bien avec l’accord explicite de l’usufruitier. 

Dans ce cas :

• Le nu-propriétaire occupant supporte l’entretien courant, les réparations habituelles et les charges d’habitation (eau, électricité, etc.). 
• Il doit souscrire une assurance habitation couvrant les risques liés à l’occupation, même si l’usufruitier reste titulaire de certains droits. 

Cette situation doit être encadrée avec soin, car une occupation informelle sans accord clair peut devenir une source de conflit entre héritiers.

La nue-propriété est un outil majeur de droit des successions et du patrimoine, car elle permet souvent de réduire la base taxable tout en préparant la transmission. 

Comment se calcule la valeur de la nue-propriété ?

En France, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est évaluée selon un barème fiscal dépendant de l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission. 

Exemples récents issus de la pratique :

• Pour un usufruitier de 60 ans, la nue-propriété représente en général 50% de la valeur du bien, l’usufruit les 50% restants. 
• Pour un usufruitier de 67 ans, la valeur de l’usufruit est évaluée à 40%, la nue-propriété à 60%. 
• Pour un usufruitier de 83 ans, l’administration considère une valeur d’usufruit d’environ 20%, donc une nue-propriété à 80%. 

Cette évaluation impacte directement le montant des droits de succession dus par les nus-propriétaires.

Exemple chiffré récent

Un bien immobilier vaut 300 000 euros. Un parent décède, laissant l’usufruit au conjoint survivant (67 ans) et la nue-propriété aux enfants :

• Valeur fiscale de l’usufruit : 40%, soit 120 000 euros
• Valeur fiscale de la nue-propriété : 60%, soit 180 000 euros
• Les droits de succession sont calculés sur la base de 180 000 euros pour les enfants, après application des abattements applicables. 

On voit immédiatement l’intérêt de ce montage pour alléger le coût fiscal tout en préservant l’usage du bien au profit du conjoint.

Le tableau ci-dessous reprend des ordres de grandeur issus de barèmes et exemples récents utilisés en pratique pour le calcul de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. 

Ces chiffres illustrent que plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété représente une part importante de la valeur, ce qui influence directement les droits de succession payés par le nu-propriétaire. 

Les enjeux sont encore plus sensibles lorsque plusieurs nus-propriétaires se retrouvent en indivision, en présence par exemple d’un conjoint usufruitier. 

Droit de demander le partage

La Cour de cassation a confirmé que les nus-propriétaires peuvent demander le partage de la succession, même en présence d’un conjoint usufruitier. 

• Cela signifie que les enfants nus-propriétaires ne sont pas condamnés à rester indéfiniment dans une indivision conflictuelle.
• Le juge peut organiser le partage ou ordonner la vente du bien si aucun accord n’est possible.

Gestion de l’indivision sur la nue-propriété

Lorsque plusieurs nus-propriétaires détiennent ensemble la nue-propriété, toutes les décisions importantes concernant la propriété (vente, hypothèque, division du bien) doivent en principe être prises d’un commun accord ou selon les règles de l’indivision. 

Un accompagnement juridique adapté permet souvent d’éviter des blocages qui peuvent durer des années.

Pour un nu-propriétaire, la clé consiste à être proactif, informé et bien entouré juridiquement.

Voici quelques bonnes pratiques :

• Formaliser par écrit la répartition des charges (taxe foncière, travaux, entretien) entre usufruitier et nu-propriétaire.
• Maintenir un dialogue régulier avec l’usufruitier sur l’état du bien, les travaux à prévoir et les éventuels projets de vente.
• Consulter un avocat en droit des successions et du patrimoine avant toute décision importante (vente, donation, partage).
• Surveiller les délais et formalités pour la déclaration de succession, la publicité foncière et les démarches fiscales.

Les règles applicables au nu-propriétaire, à l’usufruitier et au démembrement de propriété sont techniques, avec un impact direct sur votre fiscalité et vos relations familiales. 

Un avocat expérimenté peut notamment :

• Analyser votre situation patrimoniale globale (immobilier, placements, entreprise familiale).
• Proposer la stratégie de démembrement la plus adaptée (donation de nue-propriété, usufruit temporaire, aménagement entre époux).
• Rédiger ou relire les actes (donations, testaments, conventions d’usufruit) pour éviter les clauses sources de litige.
• Vous représenter en cas de conflit entre nu-propriétaire et usufruitier ou lors d’un partage successoral difficile.

Un mauvais paramétrage du démembrement peut coûter des dizaines de milliers d’euros en droits et en contentieux.

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