Le démembrement de propriété : mécanismes, avantages et impacts successoraux

Le démembrement de propriété est un outil juridique et fiscal très utilisé en droit des successions et du patrimoine, mais il reste souvent perçu comme un mécanisme réservé aux experts. Beaucoup de familles découvrent l’usufruit et la nue propriété au moment d’une succession, parfois dans l’urgence, alors que ce montage se prépare idéalement de son vivant avec un avocat en droit patrimonial et succession. 

Dans un contexte où les droits de succession ont atteint environ 16,6 milliards d’euros de recettes en 2023 en France, la maîtrise du démembrement de propriété devient un levier concret pour organiser la transmission et alléger la pression fiscale. L’objectif de cet article est de vous expliquer, avec un ton simple et professionnel, comment fonctionne le démembrement de propriété, quels sont ses avantages et quels impacts successoraux il entraîne pour votre patrimoine et vos héritiers. 

En droit civil, la pleine propriété d’un bien regroupe trois attributs, l’usus (le droit d’utiliser), le fructus (le droit d’en percevoir les revenus), et l’abusus (le droit de disposer du bien, par exemple le vendre). Le démembrement de propriété consiste à séparer ces attributs entre deux personnes, l’usufruitier qui dispose de l’usus et du fructus, et le nu propriétaire qui conserve l’abusus. 

En pratique, l’usufruitier peut habiter le bien ou le louer et encaisser les loyers, tandis que le nu propriétaire est titulaire du bien sur le long terme et récupérera la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, souvent au décès de l’usufruitier. Cette structure se rencontre très souvent dans le cadre d’une donation aux enfants tout en conservant l’usufruit, ou lors d’une succession où le conjoint survivant reçoit l’usufruit et les enfants la nue propriété. 

On peut donc utiliser le démembrement de propriété pour transmettre sans se démunir totalement.

Démembrement viager

Le démembrement viager est le plus courant. L’usufruit dure en principe toute la vie de l’usufruitier, puis s’éteint automatiquement à son décès, moment où le nu propriétaire devient pleinement propriétaire sans frais supplémentaires de droits de succession sur ce bien. 

Quelques situations classiques : 

• Donation de la nue-propriété à un enfant, avec réserve d’usufruit pour les parents,
• Succession, où le conjoint survivant choisit l’usufruit de la totalité des biens, les enfants recevant la nue-propriété,
• Aménagement de la protection d’un conjoint ou partenaire, en lui assurant le droit d’usage et de revenus sur un logement. 

Démembrement temporaire

Le démembrement temporaire a une durée fixée à l’avance, par exemple 10 ou 15 ans. À l’issue de cette période, l’usufruit s’éteint et le nu propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété du bien. 

Sur le plan fiscal, la valorisation de l’usufruit temporaire suit un barème distinct, notamment celui de l’article 669 du Code général des impôts, qui retient une valeur de 23% de la pleine propriété par tranche de dix ans d’usufruit. Par exemple, pour un usufruit fixé à moins de 10 ans, l’usufruit peut être évalué à 23% et la nue propriété à 77%. 

Ce type de montage est souvent utilisé pour : 

• • Financer un projet en cédant temporairement l’usufruit locatif.
  • Organiser une donation temporaire d’usufruit à un enfant majeur, par exemple pour l’aider pendant ses études.
  • Adapter la charge fiscale entre parents et enfants. 

Transmission anticipée avec un coût fiscal réduit

Le démembrement de propriété est très recherché pour optimiser la transmission de patrimoine en réduisant les droits de donation et de succession. Les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue propriété transmise, ce qui réduit mécaniquement l’assiette taxable par rapport à une transmission en pleine propriété. 

Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale de la nue propriété est élevée, mais des économies importantes restent possibles, surtout lorsque l’on anticipe la transmission plusieurs années avant le décès. C’est ici que la stratégie et le timing jouent un rôle clé dans votre droit des successions et du patrimoine. 

Protection du conjoint ou d’un proche

Dans une succession, le conjoint survivant peut recevoir l’usufruit de la totalité des biens tandis que les enfants héritent de la nue propriété. Le conjoint conserve alors le droit d’occuper le logement familial ou de percevoir les loyers, ce qui assure sa stabilité financière, tout en figeant la valeur transmise aux enfants. 

Cet équilibre permet : 

• De protéger le train de vie du conjoint.
• D’éviter des ventes forcées du logement familial.
• De limiter les conflits familiaux liés à l’usage du bien. 

Allègement de la fiscalité courante

Dans un démembrement classique, c’est en principe l’usufruitier qui déclare les revenus locatifs et supporte la taxe foncière, la taxe d’habitation quand elle est due, ainsi que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour le bien démembré. Le nu propriétaire, lui, n’est pas imposé sur ces revenus et n’a pas de charges fiscales tant que l’usufruit est en place. 

Pour un parent qui transmet la nue propriété à ses enfants, cela permet d’alléger la fiscalité des enfants tout en conservant un revenu locatif et la maîtrise de l’immeuble. 

Le droit des successions et du patrimoine est encadré par des barèmes précis, notamment pour la valorisation de l’usufruit et de la nue propriété. Le barème fiscal officiel tient compte de l’âge de l’usufruitier (en cas d’usufruit viager) ou de la durée (en cas d’usufruit temporaire). 

Barème fiscal de l’usufruit viager

Le barème de l’article 669 du CGI fixe la valeur de l’usufruit en pourcentage de la pleine propriété selon l’âge de l’usufruitier. Voici un exemple simplifié basé sur les tranches publiées par l’administration française. 

Exemples de valeurs fiscales usufruit / nue propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier

Ce barème sert de base pour calculer les droits de donation et de succession sur une transmission démembrée. 

Poids croissant des droits de succession en France

Les droits de succession représentent une part de plus en plus visible des recettes fiscales, avec des montants estimés autour de 16,6 milliards d’euros en 2023, soit plus du double par rapport à 2011. Dans ce contexte, des dispositifs comme le démembrement de propriété sont souvent mis en avant pour limiter l’assiette taxable, notamment en combinant abattements, donations échelonnées et démembrement. 

Donation d’un appartement aux enfants avec réserve d’usufruit

Imaginons un couple qui possède un appartement d’une valeur de 400 000 euros. Les parents, âgés de 65 ans, décident de donner la nue propriété à leurs deux enfants tout en conservant l’usufruit. À 65 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est estimée à 40% et la nue propriété à 60%. 

Les droits de donation seront donc calculés sur 60% de 400 000 euros, soit 240 000 euros, répartis entre les deux enfants, avec application des abattements en ligne directe. À terme, au décès du dernier usufruitier, les enfants deviendront pleinement propriétaires sans droits supplémentaires sur ce bien. 

Protection du conjoint survivant

Autre cas fréquent, au décès d’un époux, le conjoint survivant choisit de recevoir l’usufruit de la totalité des biens, les enfants recueillant la nue propriété. Le conjoint peut continuer à occuper le logement ou toucher les loyers, ce qui sécurise sa situation tout en fixant précocement la part des enfants dans la succession. 

Ce schéma peut être renforcé par un testament ou une donation entre époux, et demande une analyse fine des droits légaux de chacun. C’est typiquement le type de situation où un avocat en droit des successions et du patrimoine apporte une vraie valeur ajoutée. 

Le démembrement de propriété n’est pas un montage neutre sur le plan juridique. Il implique des droits et obligations pour l’usufruitier comme pour le nu propriétaire. 

Points de vigilance principaux : 

• L’usufruitier doit entretenir le bien, réaliser les réparations d’entretien et assumer les charges courantes.
• Le nu propriétaire supporte en général les grosses réparations, sauf clauses particulières dans l’acte.
• La vente du bien en pleine propriété exige l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu propriétaire, aucun ne peut vendre seul le bien entier.
• En cas de mésentente entre usufruitier et nu propriétaire, la gestion du bien peut devenir source de conflit. 

Sur le plan fiscal, l’abus de droit peut être invoqué si l’administration estime que le démembrement n’a aucun objectif patrimonial réel et ne poursuit qu’un objectif purement fiscal. D’où l’importance de bâtir un projet cohérent, adapté à votre situation familiale, matrimoniale et professionnelle. 

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