L’indivision

Un bien est en indivision lorsqu’il a plusieurs propriétaires.

Cela peut résulter de nombreuses situations et notamment lorsqu’un bien devient la propriété de :

• un couple non marié
• un couple marié sous le régime de la séparation de bien,
• plusieurs donataires,
• plusieurs héritiers
• plusieurs acquéreurs.

Le régime de l’indivision est fixé par les articles 815 et suivants du Code civil.

Nous vous proposons d’examiner tout d’abord la gestion de l’indivision, puis la manière d’en sortir. Nous évoquerons ensuite les principales difficultés que peut générer l’indivision.

Tout d’abord, il faut avoir en tête en permanence le principe selon lequel chaque indivisaire est considéré comme propriétaire de la totalité du bien, la part de chacun sur le bien n’apparaissant qu’au moment du partage.

Il en résulte une solidarité entre les indivisaires, chacun pouvant être considéré par les tiers comme le propriétaire du bien.

Cela n’implique nullement que chaque indivisaire ait tout pouvoir sur le bien. Grosso modo, chaque indivisaire ne peut exécuter sur le bien que des actes de gestion, les actes de dispositions lui sont interdits.

Les pouvoirs de chaque indivisaire sont fixés par la loi.

L’idéal est qu’il soit établi une convention d’indivision qui désigne un gérant, fixe ses pouvoirs et détermine le fonctionnement de l’indivision, un peu comme dans un contrat de société.

En l’absence de cette convention, si l’un des indivisaires prend en main la gestion du bien, il est considéré comme gérant de fait et doit pouvoir rendre des comptes à ses coïndivisaires, lesquels comptes se prescrivent sur cinq ans.

Il se produit très souvent de nombreuses difficultés entre les indivisaires lorsque, comme c’est le cas la plupart du temps, il n’existe pas de convention d’indivision.

Nous allons indiquer les principales au paragraphe III.

Précisons tout d’abord que l’indivision ne cesse pas au décès d’un indivisaire : le bien se trouve alors en indivision entre les indivisaires originaux et les héritiers de l’indivisaire défunt. Cela est automatique par le jeu de la saisine*, mais doit être acté par un notaire dans une attestation immobilière si le bien indivis est un immeuble où par une assemblée générale si le bien est constitué de part sociales (attention dans ce cas, il faut vérifier la transmissibilité des parts dans les statuts, c’est un régime particulier).

En dehors de ce cas, la sortie de l’indivision peut intervenir à tout moment du fait d’un indivisaire car la loi dispose que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision.

Cette sortie peut se faire :

• par la cession des parts du sortant à l’un ou plusieurs de ses coïndivisaires,
• par la cession des parts du sortant à un tiers (avec l’accord de tous les indivisaires),
• par la vente du bien,
• par le partage du bien s’il est partageable,
• par le passage au régime de la copropriété.

Si des indivisaires s’opposent à la sortie de l’indivision, celui qui veut en sortir n’a d’autre choix que de saisir le tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve le bien s’il est immobilier.

Si le bien est un meuble le tribunal compétent est celui du domicile de n’importe lequel des indivisaires, hormis le demandeur.

S’il s’agit d’une indivision successorale, le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel se trouvait le dernier domicile du défunt.

De nombreuses difficultés peuvent émailler la vie d’une indivision.

Nous allons énumérer les plus fréquentes ;

• usage privatif d’un bien indivis par l’un des indivisaires, ce qui génère une indemnité d’occupation(
• répartition entre les indivisaires et paiement des charges de l’indivision (impôts fonciers, réparation, entretien),
• encaissement et partage des loyers,
• plus généralement comptes de l’indivision,
• sortie de l’indivision d’un de ses membres,
• décès d’un membre de l’indivision,

• indétermination des membres de l’indivision suite à des décès ce qui nécessite une recherche généalogique.

Chaque situation est particulière et il n’est pas possible d’envisager ici toutes les solutions à apporter à ces multiples problèmes.

D’une manière générale, il faut se rappeler que les comptes de l’indivision se prescrivent sur cinq ans.

Il est souhaitable, lorsque l’indivision doit perdurer d’établir une convention d’indivision pour régler les rapports entre les indivisaires, désigner un gérant qui tiendra les comptes, répartira les charges et les bénéfices et représentera l’indivision auprès des tiers.

Il est préférable, lorsqu’une indivision perdure, de consulter un Avocat ou un Notaire, surtout si des difficultés se font jour.