IFI - la méthode préférentielle de valorisation des actifs immobiliers retenue par l’administration fiscale

La méthode préférentielle appliquée par l’administration fiscale pour la valorisation des actifs immobiliers est la méthode dite « par comparaison ».

Cette méthode consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état, de situation, dits « références » ou « points de comparaison ».

Les éléments fondamentaux sur lesquels l’administration fiscale fonde son analyse sont les suivants : situation géographique, étage, superficie, façade.

A cet effet, l’administration fiscale a mis à la disposition du contribuable un outil, accessible sur son espace impots.gouv, intitulé « PATRIM », permettant d’identifier des termes de comparaison similaires.

En outre, l’administration fiscale et la jurisprudence , en sus de l’abattement pour résidence principale de 30 %, afin de tenir compte de la situation juridique du bien.

Les décotes les plus communément admises par la jurisprudence sont les suivantes :

• Une décote, d’un montant de 10 à 20 %, pour indivision du bien (Cass. com. 16-2-2016 n° 14-23.301) ;
• Une décote de 20 % pour occupation du bien lorsque celui-ci est affecté à une activité locative (Cass. com. 7-2-1989 n° 242) ;
• Une décote, d’un montant de 5 à 10 %, compte tenu de l’état du bien.

La jurisprudence a admis que ces décotes sont cumulables (Cass. com. 16-2-2016 n° 14-23.301).