Hébergement gratuit : les comptes se règlent lors de la succession

De nos jours, il est de plus en plus fréquent que des enfants demeurent chez leur parent dès après l’âge adulte ou occupent un bien immobilier leur appartenant. On en a même fait un film !

Cette situation suscite assez souvent une jalousie de la part de frères et sœurs moins avantagés et provoque des litiges lors du règlement des successions des parents.

Après avoir été qualifié de libéralité rapportable par les juridictions, cet avantage est à présent considéré assez souvent comme la continuation des obligations parentales.

Afin que l’hébergement gratuit d’un héritier où la mise à sa disposition d’un logement indépendant puisse être retenus comme une donation rapportable, plusieurs conditions doivent en principe être réunies et dont il convient d’apporter la preuve :

• intention libérale des auteurs,
• autonomie financière du bénéficiaire,
• appauvrissement des auteurs.

Cette libéralité doit être évaluée en prenant comme base la valeur locative du bien occupé ou le coût de l’hébergement gratuit et en tenant bien sûr compte de la durée. C’est parfois difficile à calculer lorsque cela a duré des années, il convient alors d’estimer raisonnablement une somme forfaitaire que le juge validera ou modifiera souverainement.

Lorsque, et c’est souvent le cas, le bien a été occupé avant le décès des auteurs et après celui-ci, avant la liquidation finale des successions, cette occupation a une double qualification, c’est :

• une libéralité avant le décès,
• une indemnité d’occupation d’un bien indivis (si les héritiers se trouvent en indivision sur le bien) après le décès.

Cela est souvent confondu, mais le régime est foncièrement différent : alors que l’occupation avant le décès, libéralité, doit, pour être prise en compte, recevoir l’accord des parties ou avoir été ordonnée par un juge, l’indemnité d’occupation est en principe de droit et calculée à partir de la valeur locative du bien, affectée d’un abattement pour précarité de 10 à 30%.

Cette délicate question est fort souvent un objet de litige entre les héritiers et est soumise à l’évolution jurisprudentielle et à l’aléa judiciaire. Pour la régler, il convient de consulter un Notaire ou un Avocat.

Une proposition de loi visant à encadrer les frais bancaires liés aux successions est en passe d’être adoptée. Cette loi, qui pourrait entrer en vigueur au premier trimestre 2025, limitera considérablement les cas où les banques pourront facturer des frais pour la clôture des comptes de clients décédés. Elle interdira notamment ces frais pour les successions de mineurs et les petites successions, ainsi que pour les successions où les héritiers en ligne directe sont connus. Cette évolution législative pourrait avoir un impact indirect sur la gestion des successions, y compris dans les cas d’hébergement gratuit.

Par ailleurs, un arrêt récent de la Cour de cassation du 11 octobre 2017 a confirmé que la mise à disposition gratuite d’un logement à un enfant constitue un prêt à usage et n’est donc pas soumise au rapport successoral. Cette décision renforce la tendance jurisprudentielle à ne pas considérer l’hébergement gratuit comme un avantage rapportable à la succession, sauf intention contraire clairement exprimée par les parents.