Loi Élan : ce que les propriétaires et investisseurs immobiliers doivent absolument savoir en 2025

Le droit immobilier évolue rapidement, et en 2025, il réserve aux propriétaires et investisseurs de nombreux changements à anticiper pour sécuriser leur patrimoine ou leurs projets. Vous avez un bien à gérer, un investissement en vue ou une question sur la législation cette année ? Ce guide condensé vous éclaire sur tout ce qu’il faut retenir, de façon claire et accessible. 

Qu’est-ce que la loi Élan ?

La loi Élan vise à moderniser le secteur immobilier, simplifier les démarches et renforcer la protection des particuliers. S’adressant tant aux propriétaires qu’aux investisseurs, elle introduit des réformes pour faciliter la gestion des biens, encourager la rénovation énergétique et apporter plus d’équité sur le marché du logement.

Principales nouveautés pour les acteurs immobiliers

• Simplification administrative : Les démarches sont plus rapides, avec des outils numériques obligatoires dès janvier 2025 pour suivre l’état d’un logement.
• Encadrement des loyers : En zone tendue, le montant des loyers est désormais plafonné pour éviter les abus et rendre l’accès au logement plus équitable.
• Audit énergétique renforcé : Les logements classés E, F ou G ne peuvent plus être loués sans travaux et audit, ce qui impacte directement les propriétaires bailleurs.
• Bail mobilité : Une formule flexible permet la location sur des durées de 1 à 10 mois, très prisée des jeunes actifs et étudiants.

Encadrement renforcé des loyers et nouvelles obligations

Les propriétaires qui louent en zone dite tendue voient désormais leurs loyers plafonnés. Ce plafond vise à rendre le logement abordable, tout en limitant la spéculation immobilière. La loi Élan prévoit également des sanctions en cas de non-respect, avec des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.

Diagnostiques, audits et carnet numérique du logement

Depuis janvier 2025, le carnet numérique du logement devient obligatoire pour tous les logements, neufs et anciens. Ce carnet recense l’ensemble des caractéristiques techniques du bien, les diagnostics (DPE, audit énergétique) et les travaux réalisés.

Pour vendre ou louer, il faut un diagnostic de performance énergétique (DPE) conforme et, pour les logements classés E, F ou G, des travaux sont souvent nécessaires pour continuer à louer.

Fiscalité immobilière : ce qu’il faut anticiper

L’année 2025 marque la suppression de certains abattements, notamment pour la durée de détention sur plus-values immobilières. Les dispositifs Pinel et Loc’Avantages sont prolongés, mais le dispositif Cosse devient plus attractif pour les investissements en bail conventionné, avec des abattements allant jusqu’à 85%.

Bon à savoir : Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) reste avantageux, mais la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un centre de gestion agréé est supprimée en 2025.

La loi Élan a aussi renforcé la gouvernance en copropriété :

• Conseil syndical mieux outillé
• Vote par correspondance possible
• Majorités requises simplifiées

Les accédants à la propriété peuvent bénéficier d’un PTZ élargi et de donations exonérées jusqu’à 100 000 € par donateur pour des achats neufs.

Zones tendues et villes moyennes

Si vous investissez hors des grandes villes, la tension locative peut être moindre et des mesures spécifiques facilitent la revalorisation du patrimoine rénové. Les investisseurs sont encouragés à privilégier les biens bien classés DPE pour maximiser leur rentabilité brute.

Obligations nouvelles pour les bailleurs

• Réaliser des travaux pour rendre le bien louable (classe énergétique minimale).

• Remettre à jour les diagnostics et audits avant chaque vente ou location.

• Veiller au respect du plafond des loyers sous peine de sanction.

Opportunités à saisir en 2025

• Associée aux dispositifs fiscaux restants, une rénovation réussie augmente la valeur locative et patrimoniale du bien.
• Espace pour investir dans des villes moyennes et profiter d’une fiscalité intéressante.
• Les nouveaux outils numériques et la dématérialisation des démarches simplifient la gestion.

Liste de vérification du propriétaire/investisseur en 2025

• Vérifier la conformité du DPE et réaliser l’audit énergétique si nécessaire

• Utiliser le carnet numérique pour suivre l’état du logement

• Respecter l’encadrement des loyers (en zone tendue)

• Réaliser les déclarations fiscales selon le nouveau régime

• Sélectionner des profils adaptés pour le bail mobilité

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