Loi Cosse : le dispositif pour louer à moindre prix tout en profitant d’avantages fiscaux

En matière de droit fiscal, le dispositif Loi Cosse (“Louer abordable”, Loc’Avantages) attire de plus en plus de propriétaires désireux de mettre leurs biens en location à un tarif accessible, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt avantageuse. Mais quelles sont les règles, les avantages et les données clés à connaître pour maximiser son investissement locatif ? 

La Loi Cosse est un dispositif fiscal créé pour inciter les propriétaires à louer leurs logements vacants à des ménages aux revenus modestes, en échange d’une baisse du loyer (décote). Les bailleurs qui signent une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) voient alors leur impôt sur le revenu diminuer en rapport avec la décote appliquée.

• Depuis mars 2022, le dispositif s’appelle Loc’Avantages et se distingue par une réduction directe de l’impôt (et non une déduction du revenu imposable comme avant).
• L’objectif gouvernemental est clair : rendre disponibles près de 50 000 logements privés pour les familles les plus modestes, tout en soutenant les bailleurs par une carotte fiscale.

La loi Cosse est aujourd’hui l’un des meilleurs outils pour optimiser sa fiscalité immobilière tout en agissant pour le logement social.

Barème des réductions d’impôt 2025

Bon à savoir : Il est possible de signer des conventions de 6 ans pour bénéficier du dispositif, désormais sans condition liée à la zone géographique (réforme en 2022).

• Plus la décote sur le loyer est importante, plus le taux de réduction fiscale augmente, pouvant atteindre jusqu’à 85% dans certains cas de conventions très sociales et baux signés avant février 2022.
• Le calcul se fait chaque année sur les loyers bruts encaissés et s’applique même aux SCI proportionnellement à la part de chaque associé.

Pour profiter du dispositif Loc’Avantages, il est essentiel de remplir certains critères :

• • Le logement doit être loué vide (non meublé), à titre de résidence principale.
  • Il doit concerner un secteur géographique identifié comme étant en tension locative.
  • Le loyer doit être inférieur au prix du marché local, selon la décote choisie.
  • Le propriétaire doit signer une convention avec l’ANAH pour fixer et encadrer le montant du loyer ainsi que les ressources du locataire.

• Le logement doit répondre à des normes de décence et d’habitabilité.

• Le locataire ne doit pas être un membre de la famille (descendant ou ascendant).

Le droit fiscal impose aux propriétaires bailleurs de déclarer tous les revenus locatifs bruts perçus, sous le régime des revenus fonciers, avec la possibilité de choisir entre régimes “micro-foncier” (abattement de 30 %) et “régime réel” selon le montant perçu.

• • Pour le régime micro-foncier (revenus inférieurs à 15 000 €/an), un abattement automatique de 30%.
  • Au-delà ou sur option, le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles (travaux, assurances, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.).
  • Les revenus des locations meublées sont soumis au régime BIC, avec des règles de déclaration distinctes.

• Optimisation du droit fiscal : La Loi Cosse permet d’alléger rapidement la charge fiscale pour tous les bailleurs souhaitant soutenir le logement accessible sans sacrifier leur rentabilité.
• Engagement citoyen : Les propriétaires participent à l’effort national de solidarité, tout en bénéficiant concrètement d’une réduction d’impôt sévère.
• Rentabilité raisonnée : Louer à moindre prix ne veut pas dire perte financière, mais investissement responsable, soutenu par l’État.

• • Ne pas respecter la procédure de conventionnement ANAH expose à une remise en cause de l’avantage fiscal.

• Fixer un loyer trop élevé empêche de valider la décote.

• Oublier de déclarer l’ensemble des revenus locatifs bruts.

• Ne pas anticiper les conséquences, par exemple en cas de vente du bien ou de rupture du bail.

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