Loi Censi-Bouvard - Guide complet

Le droit fiscal en France offre de nombreuses opportunités pour optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers. Parmi les dispositifs les plus avantageux, la loi Censi-Bouvard permet aux particuliers d’obtenir une réduction d’impôt significative en réalisant un investissement locatif meublé dans une résidence de services neuve ou récemment rénovée. 

La loi Censi-Bouvard est un mécanisme de défiscalisation proposé par le droit fiscal français. Elle concerne les contribuables qui souhaitent investir dans un logement meublé, particulièrement dans les résidences étudiantes, séniors ou médicalisées. En 2025, ce dispositif s’adresse à ceux qui acquièrent un bien immobilier entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2025, qu’il soit neuf ou réhabilité depuis moins de 15 ans.

La réduction d’impôt représente 11% du montant hors taxes du bien immobilier acquis, dans la limite de 300 000 € HT par an. L’avantage fiscal s’étend sur une durée de 9 ans et peut aller jusqu’à 33 000 € d’économies. Ce mécanisme est cumulable, c’est-à-dire que vous pouvez investir dans plusieurs logements durant la même année fiscale, tant que le plafond n’est pas dépassé.

Les conditions essentielles pour bénéficier du dispositif :

• Acquérir un logement meublé neuf ou réhabilité récemment
• Mettre le bien en location meublée dans les 12 mois suivant la livraison
• Louer via un bail commercial pour une durée minimum de 9 ans à l’exploitant
• Le bien doit se trouver dans une résidence offrant au moins trois services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, nettoyage, etc.)
• L’investissement ne doit pas être réalisé à titre professionnel (recettes locatives inférieures à 23 000 €/an ou moins de 50% des revenus globaux)
• Il n’y a aucun plafonnement de loyer ou de ressources du locataire et pas de zonage restrictif.

À noter : Le report de la réduction d’impôt est possible pendant 6 ans si la déduction excède le montant de l’impôt dû.

Source : loi-censi-bouvard.info, Indy

La location meublée offre une rentabilité nette supérieure à la location vide. En 2025, la rentabilité nette moyenne atteint 4,8 % contre 3,7 % pour une location nue et seulement 2,6 % pour les locations à usages particuliers.

Le marché immobilier fait face à une demande croissante, surtout dans les grandes villes et zones d’emploi. Les logements meublés attirent particulièrement les étudiants, les professionnels en mobilité et les seniors, pour qui la flexibilité locative est essentielle.

En choisissant un investissement avec le dispositif Censi-Bouvard, on sécurise à la fois un rendement solide et une fiscalité allégée.

1. Sélectionnez un bien éligible : Optez pour une résidence de services neuve ou réhabilitée, idéalement dans une ville à forte demande locative
2. Vérifiez l’offre de services minimums : Accueil, ménage, petit-déjeuner, linge, etc.
3. Signez un bail commercial d’au moins 9 ans avec l’exploitant de la résidence
4. Déclarez le bien et vos revenus sous le régime LMNP afin d’être imposé en BIC
5. Profitez de la réduction d’impôt de 11% du montant HT répartie sur 9 ans

L’univers du droit fiscal évolue. À partir de 2026, des ajustements sont attendus concernant l’amortissement LMNP, questionnant certains avantages pour les nouveaux investisseurs. Pour le moment, la récupération de TVA, l’absence de plafonnement et la possibilité de reporter la réduction sur 6 ans restent de solides atouts.

Bénéficier pleinement de la loi Censi-Bouvard implique une parfaite maîtrise du droit fiscal et une analyse rigoureuse de la rentabilité potentielle. Notre cabinet met à votre disposition des avocats en droit fiscal pour vous conseiller et vous accompagner dans toutes les démarches juridiques, fiscales et patrimoniales liées à votre investissement meublé.

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Nous nous chargerons de vous assister lors de la préparation et la transmettre de vos déclarations fiscales. En utilisant notre compétence, nous nous assurerons que vos déclarations sont dûment remplies en accord avec les législations et en tenant compte de l’ensemble des déductions et des dégrèvements auxquels vous avez droit. Nous garderons un œil attentif sur les échéances de dépôt afin de prévenir toute sanction ou tout différend avec l’administration fiscale.

Si vous vous trouvez en conflit avec l’administration fiscale, nous serons à vos côtés pour vous défendre. Nous vous accompagnerons dans la défense de vos droits, préparerons votre défense et négocierons avec les autorités fiscales. Notre ambition est de sauvegarder vos intérêts et de trouver la solution la plus adaptée pour résoudre le litige de manière efficiente.

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